Vantagens E Desvantagens Dos Fundos Imobiliários 2017!

Muitos brasileiros gostam de investir em imóveis para locação. Só que ao comprar um imóvel você terá de pagar impostos como o ITBI, terá de arcar com custos cartoriais e de registro da propriedade, terá de pagar um advogado para avaliar a documentação e o contrato.

Depois você terá de correr atrás de um inquilino para seu imóvel e muito provavelmente terá de pagar uma comissão ao corretor que lhe ajudar nessa tarefa. Sobre a renda dos aluguéis ainda incidirá  o Imposto de Renda com uma alíquota que vai até 27,5% de tudo o que você receber.

Se o inquilino não pagar, você terá de lidar com esse problema. E os preços dos imóveis residenciais continuam bem salgados – ao contrário de alguns fundos imobiliários, que em alguns momentos viram verdadeiras barganhas. E na hora de vender seu imóvel, você poderá ter muita dificuldade ou demorar para encontrar um comprador.

Então conheça os fundos imobiliários e descubra uma forma de investir em imóveis com diversas vantagens: isenções tributarias, baixos custos de transação,maior liquidez, menos burocracia, administração profissional que trabalhara por você.

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VANTAGENS

Maior dividendo: a renda obtida através de FII’s:

O valor pago em dividendos pelos FII’s, em geral, é superior ao de imóveis físicos. Isso ocorre pois, além da isenção fiscal (a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda), os FII’s hoje negociam com desconto em relação às propriedades físicas.

Dessa forma, investir em fundo imobiliário costuma ser uma forma também de comprar participação em um empreendimento com um bom desconto.

Possibilidade de retornos maiores

Com a possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe mensalmente em novas cotas de fundos imobiliários, aumentando a sua participação, o investidor de FIIs costuma atingir retornos espetaculares no longo prazo.

Diversificação:

Imóveis tem um ticket alto e, portanto, exige-se um grande volume investido para que o investidor possa se diversificar em várias propriedades. Os fundos imobiliários permitem que o investidor diversifique com um valor muito menor e diversas propriedades em geografias diferentes.

Através dos fundos imobiliários um investidor pode se tornar sócio de um Shopping por apenas R$ 70,00. Há fundos que possuem em seu portfólio inúmeras lajes corporativas de alto padrão que são negociados em bolsa por menos de R$ 2,00.

Dessa forma, com pouco dinheiro o investidor poderá adquirir participações em vários projetos diferentes. O que seria totalmente inviável no investimento direto em imóveis.

LEIA TAMBÉM: O Que São Fundos Imobiliários E Quais Os Tipos

Liquidez:

A liquidez dos Fundos Imobiliários é menor do que a liquidez das ações, é verdade. Mas mesmo assim, os FII’s são mais líquidos do que imóveis, que podem demorar meses para serem vendidos. Além disso, se você tem R$500 mil aplicado em imóveis e necessita de R$100 mil, não é possível vender só uma parte do imóvel. No caso de FII’s você pode vender somente uma parte da posição que detém caso necessite.

Custos de transação:

Os custos de transação de imóveis podem chegar em até 6% do valor do imóvel, se somarmos a corretagem e o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens). Os custos de corretagem de FII’s são bem menores, e só é pago imposto de renda em caso de lucros.

Existem corretoras que sequer cobram taxas de corretagem para negociação de fundos imobiliários, e outras cobram valores baixos, como R$ 5,00 ou até menos.

Gestão profissional:

Os fundos são geridos por profissionais de mercado. São especialistas no que fazem. Isso faz com que a propriedade, na média, irá ser administrada melhor do que o indivíduo conseguiria sozinho. Além disso, livra o indivíduo das “dores de cabeça” de administrar um imóvel.

Nos fundos imobiliários a gestão é entregue à terceiros (administrador) e o investidor pode ficar descansado. De qualquer forma, sempre é importante o investidor se informar sobre seus fundos, e sobre a eficiência da gestão do mesmo. Nem todos os gestores fazem um bom trabalho, é preciso ter consciência disso.

Vantagem tributária:

Os FII’s são isentos na distribuição de dividendos para as pessoas físicas. Isso significa que toda a renda imobiliária, excluindo as despesas, poderá ser distribuída sem pagar imposto de renda, ao contrário de imóveis tradicionais que o governo por ficar com até 27,5% da renda, dependendo da faixa de renda do investidor.

Qualidade dos Inquilinos:

Na média, os inquilinos dos imóveis dos FII’s apresentam menor risco de inadimplência e atraso que o investidor conseguiria em imóveis tradicionais. Os imóveis dos FII’s tendem a atrair grandes empresas, instituições com risco de crédito baixo. O BC Fund, um dos maiores FII’s do Brasil, tem inadimplência histórica inferior a 1%.

https://www.youtube.com/watch?v=NA5NeV8jKUU

                                             DESVANTAGENS

Oscilações dos preços das cotas em bolsa

Antes de investir em fundos imobiliários é essencial que o investidor saiba que estará entrando no mercado de renda variável, que como o próprio nome demonstra, sofre variações (de preços).

Por conta disso, se o investidor não está disposto e nem tem condições emocionais de ver seu patrimônio desvalorizando em algum momento, ou vários momentos – que por vezes pode durar um bom período – deve evitar esse mercado, ou primeiro trabalhar no psicológico.

O preço das cotas dos fundos imobiliários sofre oscilações, pois são negociadas diariamente por seus cotistas na bolsa de valores. Enquanto no investimento em imóveis físicos no mercado tradicional você não fica sabendo imediatamente por quanto um proprietário de um imóvel está vendendo e de fato vendeu seu imóvel, nos fundos imobiliários você acabará notando essas movimentações, e elas refletirão nos valores das suas cotas, isso não quer dizer, no entanto, que você precisa vender suas cotas naquele preço. Não participe da ignorância dos outros e sim se aproveite dela.

Nessas horas o investidor deverá exercitar sua paciência e tranquilidade, entendendo que, por mais que as cotas estejam em queda e seu patrimônio pareça estar sendo reduzido, o lastro do Fundo imobiliários, no caso, os imóveis que ele detém, estão intactos, ou talvez até valorizando no “mundo real”, portanto, não faz sentido vender suas cotas, e sim comprar mais.

Além disso, quando os mercados estão em queda, são os momentos que costumam gerar maiores oportunidades ao poupador que quer comprar mais cotas e obter maiores retornos no longo prazo, já que uma cota que custava R$ 100,00 e hoje está cotada a R$ 70,00 permite ao investidor adquirir mais cotas com menos dinheiro, aumentando sua renda passiva e sua participação nos empreendimentos.

Risco de vacância

A vacância faz parte do mercado imobiliário e é totalmente natural. Já explicamos nos capítulos anteriores como você irá identificar a vacância de um imóvel e agora iremos mostrar como você deve administrar essas situações e mitigar estes riscos.

Normalmente, imóveis bem localizados, em regiões consolidadas e que tenham uma taxa de ocupação média – e histórica – alta, indicam uma maior resiliência frente à períodos de crise e maior vacância, como o atual.

Os imóveis dos fundos HGJH11 são exemplos de ativos resilientes à vacância, já que estão com uma vacância média de 12%, enquanto a média de São Paulo é superior a 25%.

O Fundo Edifício Ourinvest (EDFO11B) também é um exemplo de um ativo que administra bem sua vacância, já que se encontra com taxa de ocupação de 100% em um dos piores períodos para o mercado imobiliário da história. O fato do imóvel estar na Av. Paulista, ter um preço de aluguel atrativo e ter diferenciais exclusivos, faz toda a diferença.

Por outro lado, há fundos sofrendo com vacância prolongada, e que demonstram uma situação desinteressante num ativo.

Risco de gestão

Como nos fundos imobiliários a gestão está nas mãos de terceiros, é importante que o gestor do fundo tenha comprometimento, um bom histórico de resultados e tome medidas que protejam os cotistas.

Um gestor comprometido é fundamental para que o fundo entregue bons resultados no longo prazo. É importante acompanhar a atuação do gestor, se está fazendo um bom trabalho, prospectando novos inquilinos, adquirindo ativos bons para a carteira (no caso dos Fundos de papel), etc.

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Renda mínima garantida (RMG)

Um dos fatores que mais levou investidores ao prejuízo com fundos imobiliários nos últimos tempos se chama renda garantida, ou, RMG.

Houve um período nos últimos anos em que vários fundos eram lançados em bolsa, e como uma forma de atrair os investidores, ofereciam uma Renda Mínima Garantida, que era um valor pago mensalmente aos cotistas durante alguns meses ou anos, normalmente com uma taxa atrativa.

Porém esse “brinde” não vinha de graça e esses fundos imobiliários eram lançados a valores muito elevados e fora da realidade do mercado. Além disso, como essa renda não era fruto das operações do empreendimento, de seus resultados, etc, e sim paga pelo incorporador ou vendedor, ela normalmente estava mascarando o real lucro líquido do fundo.

No momento que a renda garantida chegava ao seu fim, o fundo passava a pagar apenas o seu resultado real, e na maioria dos casos, esse resultado era bem menor que a Renda Garantida que vinha sendo paga, levando vários cotistas – que não sabiam dessa situação – a venderem suas cotas de forma assustada e realizando prejuízos.

Quando um fundo está distribuindo muito acima de seu efetivo resultado real, esse fundo ou está “queimando caixa”, ou seja, utilizando suas reservas de lucros e resultados para bancar as distribuições, ou está em RMG.

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É importante ressaltar que a analise de riscos em Fundos Imobiliários deve ser refeita periodicamente, visto que todos os fatores aqui abordados podem mudar, um FII com uma boa taxa de vacância pode ter um disparo devido a algum problema em sua região, a gestão pode ser alterada e perder qualidade ou mesmo seu preço sofrer uma queda brusca por N fatores.

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Evite Esses Investimentos!!!

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2 Comentários


  1. Excelente artigo, eu também sempre pensei em investir em imóveis, mas precisaria de um valor muito alto, mas com os fiis isso mudou. Muito bom saber que posso ser dono de shoppings, lajes cooperativas, galpões de logística. Obrigado por compartilhar seu conhecimento.

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